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10月2日，合肥限购政策一出来，全市哗然。7天19城，重启限购限贷，前赴后继。合肥限购政策调控强度排名前5，仅次于北京、上海、深圳、南京。

新政规定：合肥市区户籍居民，限购3套新房；外地户口限购2套房（逐月缴纳一年社保的），包括新房和二手房。

此次全国性大手笔统一部署限购事件，旨在抑制房产泡沫，打击投资客，让楼市房价回归理性。

政策一出，许多人便纷纷猜测，合肥楼市市场要转风向了。目前大部分的投资客想在市区投资的念头被断，或将目光投入三县和二手房交易，三县和二手房热了。

国庆期间，三县关注度明显增强，咨询二手房的网友也明显增多，由于本地人购买二手房仍旧没有限制，新房市场的部分需求将会外溢至二手房市场。未来一段时间内，二手房市场可能会比较火，成交量也会出现上涨现象，不同板块的二手房房价也将出现不同幅度的波动，后期胡乱加价等乱象可能会出现。

投资客撤离合肥市场 限购难免误伤刚需

对比近四年来的国庆备案数据，可以发现，近四年来国庆7天市区备案首次为0，或为限购影响，以及合肥市区住宅供不应求局面导致。

本次合肥限购也是史无前例地严厉，保护纯刚需的同时难免误伤刚改与改善，但首次购买普通住房的本地刚需购房人群继续受到保护，依然可以享受最低30%的首付门槛。

这样一来，在合肥买房的门槛大大提高，大部分投资客将撤离合肥市场，连续缴纳一年社保及个税的要求，使得外地来肥的人刚性需求也可能无法得到满足。

“限购令”关闭投资客住宅投资大门，投资者何去何从？

在严厉的限购之下，投资客被限购套牢，同时也纷纷表示担忧，目前合肥楼市依旧火爆，南京最新出台升级政策，合肥限购也会更进一步吗？住宅地产投资风险是不是更大？在住宅市场受到限制下，越来越多的投资置业者将眼光转向不限购不限贷的商业产品。业内人士称，商业地产或将迎来春天。

从住宅地产到投资商业地产，稳定和风险之间，如何选择商业地产？

热钱总是在追逐利润。未来，合肥的投资客要么转向二手房投资、要么转向其他潜力省会城市，要么转战合肥商业地产市场。

商业投资的目的大致分为两类：

1、用以出租或转手出售赚取收益。

2、作为资金保值并升值的手段。

但是专家指出，一定要考虑成熟商圈，而潜力商圈就要注重销售数据、人流走向、地铁物业等。

纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。而具有成熟商圈效应的商铺，因其地段好、人流旺、升值潜力大，一直受到有实力的买家青睐。

投资是具有风险性，没有没风险的投资。投资商业地产必须考虑到考虑成熟商圈，注重销售数据、人流走向、地铁物业等。在面对风险时，能最大限度的抗跌保值。

从上述数据来看，合肥主城9个区域商业销量TOP前五的楼盘集中在新站、滨湖、政务、蜀山等区域。 这些热点盘多位于热点板块、成熟商圈、地铁口。

对比合肥九大区的商业销量和供应量，可以看出地段的重要性。因其土地稀缺性，政务区上半年商铺供应量最少，但是在成交体量方面又可以看出，政务区却远超高新。在投资领域来看，同策咨询安徽区域研展部研究主管 专家级市场顾问吴明松将合肥九区商业投资分为四个梯队。其中，位于塔尖的最值得投资的就是政务区。

土地资源稀缺 政务区位于合肥商业投资塔尖

政务区规划面积仅有12.67平方公里，据数据显示，2007年平均地价为260万元/亩，到了2015年平均地价已涨至2850万元/亩；8年地价涨近11倍。且近年来政务区可供开发土地资源趋于饱和，物以稀为贵，无论是对于住宅还是商业地产来说，政务区的土地资源的珍稀性让政务区成为投资价值高地。

由于商业地产会在住宅销售尾声的时候上市，所以业主入住、社区人气是商圈成型的重要考量因素，而这个成型周期的一般较长。可以说，投资商业地产前瞻性也较重要。

政务区目前就有居住人口约20万，商务人群约20万。未来的居住和办公人群都是整个合肥的金字塔尖的人，最有钱，最有消费力，政务区是合肥消费的制高点，在政务区吃个便当都要比周边区域贵20%-50%！强大的消费力，对商铺生意和租金是最有力的支撑。

物业类型选择至关重要。

对于商业地产，尤其是商铺。投资顺序，城市主干道临街商铺、社区底商、大型集中式商业一层、分割型商业街区一层、其他商业。

产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，租户投资收益却日渐减少。所以，提前购买价值高地的商铺才是获得长久收益的保证。

2016政务区商业销售套数排行top5

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政务区热门项目介绍：

位于2016政务区商业销售套数排行top1的是卓誉地产城市综合体（天珑广场），正对着华润万象城，两大商业的集聚，而又因规划定位的不同，集聚着巨大的商业潜能。

融合本地特色创造出来独具特色的集旅游、玩乐、购物于一体，项目将带来世界三大洲风情景点，将世界著名建筑大笨钟、巴黎铁塔、自由女神像、拉斯维加斯热气球、中国大鼎、钢琴楼梯等搬到商业综合体，每个空间都有自己的特点，这么业态丰富、游玩性极高的商业体将会给合肥前所未有的消费体验。也将成为合肥的商业新地标，引领合肥新风尚。

项目亮点

1、政务区核心，正对华润万象城，潜山路一线商业，合肥高端人群消费高地；

2、政府招商引资项目，发展商重金打造，政务中央环球魔幻购物公园，寓游乐与购物一体的玩乐天堂。携程、途牛等25家旅行社指定黄金旅游线路，年超200万高端游客；

3、独特体验世界三大洲风情景点——合肥众多唯一：巴黎铁塔、伦敦大本钟、自由女神像、拉斯维加斯热气球、中国大鼎、钢琴楼梯等；

4、政务区唯一在售，景点配套商业步行街铺，直通潜山路和环球魔幻世界，正对大型超市，独享两大中央广场，4条电梯，部分7米层高，24小时经营；

5、L型空中商业长廊，包括将打造的合肥首个空中娱乐墅级会所，空中酒吧街（初步规划）；

6、开发商实力自持商业五万方，引进成龙影城和环球魔幻世界，打造购物乐园。

7、在售主题乐园旁10-60㎡（建筑面积）餐饮铺，面积小，总价低，48万/套起 (B商1302号商铺折后总价)，适合投资，易租售，回报率高。政务楼价暴涨前夕，最后抄底入市机会。

10月22日 10:00

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结语：

目前合肥房地产市场是商业地产的好时机，政府并不希望中国房价出现新一轮的疯涨，所以通过调控政策对市场进行调节。改善型客户交易趋缓、投资性客户被合肥限购拒之门外。

回想2011年限购后，催生一轮合肥商业地产的热度，你应该明白，下一步，投资，你还可以去哪儿了。

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